联系方式:
电话:0533 - 3113707
传真:0533 - 3113707 - 800
邮箱:sdtjlaw@163.com
地址:山东省淄博经济开发区联通路508号创业中心10号楼8层(金融创新谷A座)
什么是"非法建筑"?拆除后,营业损失能否得到补偿?
浏览次数:1621 次
相关律师: 谭娜  
专业领域:业务五部

基本事实:2009年9月,我市XX区XX镇XX村村民边某为从事食品零售在自己的宅基地旁边(非宅基地范围内)建起了一座30平方米的便利店,该村村委会为其出具了一份手写的、内容简单的《证明》:“兹证明我村村民边某从事食品零售的场所,其所有权归其本人所有,特此证明。”落款为:XX村村民委员会,并盖有村委会公章。2016年8月,村委会又为边某开具了一张200元的《山东省农民承担生产性费用收据》,收费款项一栏为:“门市部占地费”。

边某有三个问题:

一、目前,因为村里挖水沟要对便利店进行拆除,便利店是否属于“非法建筑”?

二、如果是“非法建筑”,则他对自建的房屋(便利店)没有任何权利吗?

三、因便利店即将被拆除,边某不能继续经营,营业损失能否得到补偿?

律师答疑:

目前,我市很多地方正面临着“非法建筑拆除”的问题,并且,由村委会同意建造,但没有合法审批手续的情况不在少数;这些建筑物、构筑物一旦被强行拆除往往使得非法建筑的建造方遭受大额损失。我们曾遇到过很多类似咨询,如:我市xx区的窗帘装饰材料城顶层被区政府认定为非法建筑,但作为承租方(经营业主)签订了为期十年的房屋租赁合同、并且出资二十万进行了装修,现合同不到期,如果拆除,那么承租方有什么权利?再如:村委会允许村民建造大棚种植花木,并且签订了承包合同,村民投资50万进行建造,但现在大棚被认定为非法建筑必须拆除,那么,村民有什么权利,可否要求补偿?

对于“非法建筑”不论所处农村还是城市,在法律认定、法律适用以及法律后果上是相同的,边某遇到的问题具有普遍意义。

一、该便利店属于“非法建筑”。因为,根据《土地管理法》第八条第2款的规定:“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。”第十条:“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”;因此,首先明确,边某建设便利店所占用的土地为农民集体所有的土地,村民委员会对农民集体所有的土地是经营、管理者的法律地位(注:今年10月1日起即将施行的中华人民共和国民法总则》首次明确规定了农村集体经济组织、村民委员会的法人地位,我们应当从认识上加以区别对待,前者是所有权主体,后者仅是经营、管理主体)。

根据《土地管理法》第十一条:“农民集体所有的土地,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认建设用地使用权。”且根据第四条第2、3款规定,国家编制土地利用总体规划,规定土地用途,将土地分为农用地、建设用地、未利用地,“农用地是指直接用于农业生产的土地,包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等;建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地,包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等;未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”第十三条还规定:“依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。”

显然,边某在宅基地旁(农民集体所有的土地上)建设便利店、用于非农业建设,没有经过县级人民政府登记造册、核发证书、确认建设用地使用权,因此,属于非法建筑。

根据城乡规划法第六十五条:“在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的,由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正;逾期不改正的,可以拆除。”对于该违章建筑,理应拆除。

   二、根据物权法的理论以及村委会开具的证明、收据来看,我们说,只要是“物”,就存在着所有权,即使是违章建设的非法建筑,也不能否定其权利人对建筑材料的所有权,即行政违法性导致的是行政法律责任,并不等于作为建筑物所有权人的建造财产(即所有权本身)具有非法性(笔者认为,该种说法不够严谨,因为所有权本身是一个“有”或“无”的问题,但此种说法能够说明笔者的原意,因此采用该种说法)。

认定违章建筑是行政部门的职责,强行拆除违章建筑,也是执法部门的职权,且要通过法定程序,其他任何单位或个人不能擅自拆除,否则,要根据《民法通则》第117条第2款规定“损坏国家的、集体的财产或者他人私人财产的,应当恢复原状或折价赔偿”。

因此,公民私自损毁他人所建的违章建筑物的行为,也会对违章建筑构成侵权;司法实践中,对于违章建筑拆除的补偿也仅仅限于起码的建造成本。

三、因便利店被拆除而导致边某不能继续经营的营业损失不能得到补偿,因为补偿的前提是权利本身必须合法。

相关法律问题:“非法建筑”应承担什么行政法律后果?

《城乡规划法》

第六十四条规定:“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的,由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的,限期改正,处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的,限期拆除,不能拆除的,没收实物或者违法收入,可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”

第六十六条规定:“建设单位或者个人有下列行为之一的,由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除,可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款:(一)未经批准进行临时建设的;(二)未按照批准内容进行临时建设的;(三)临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的。”

相关法律法规:中华人民共和国民法总则 

第九十九条:“农村集体经济组织依法取得法人资格。法律、行政法规对农村集体经济组织有规定的,依照其规定。”

第一百条:“城镇农村的合作经济组织依法取得法人资格。法律、行政法规对城镇农村的合作经济组织有规定的,依照其规定。”

第一百零一条:“居民委员会、村民委员会具有基层群众性自治组织法人资格,可以从事为履行职能所需要的民事活动。未设立村集体经济组织的,村民委员会可以依法代行村集体经济组织的职能。”

 

上一篇: 承兑汇票办案有感
下一篇: 张店荣宝斋特大电信诈骗案,124名犯罪嫌疑人即将审判!