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离婚协议中约定房屋归女方单独所有,不及时办理过户,有哪些法律风险?
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相关律师: 谭娜  
专业领域:业务五部

     经常有这样的情况:夫妻面临(或者已经)离婚,双方均同意房屋归女方单独所有,并且在离婚协议中也规定的很明确;但是,为了规避房屋交易的税款、办证费或仅仅是因为资金不足而长时间未办过户。

   笔者在此提醒:对于女方而言,一定要及时办理房屋过户手续。否则,会存在以下三个层面的风险:

一、如果男方对离婚协议(婚内财产协议)中约定房屋归女方单独所有的意思表示反悔,并提起诉讼,则女方需面临诉讼;即使男方不起诉,只是拖延办理过户,则女方想实现要求男方履行办理过户手续等相应义务的目的,仍要通过诉讼手段。

结合《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)第九条的规定:“男女双方协议离婚后一年内就财产分割问题反悔,请求变更或者撤销财产分割协议的,人民法院应当受理。人民法院审理后,未发现订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等情形的,应当依法驳回当事人的诉讼请求。”所以,一旦男方反悔,即使在法院审查离婚财产分割协议、没有发现存在欺诈胁迫等情形的情况下,对男方要求重新分割的诉求不予支持,那么,对女方而言无疑是要经历漫长的诉讼。

笔者在很多年前就曾办理过一起类似的案子,案件经过两级法院审理(其中包括发回重审)、五份裁判文书、六次开庭,最终判决了女(我)方胜诉,但本案对于女方而言,无疑也是精神上的一个艰难的历程和考验。

 二、房屋在婚姻关系存续期间登记在男方名下(且系男方单独所有),如果男方在离婚后违背离婚协议、背着女方将房屋出卖,那么,在买受人支付了房屋对价,且办理了过户手续的情况下,买受人对房屋是善意取得,也就是说,买受人取得房屋的所有权,女方只能向男方主张其违反离婚协议而导致的违约责任,也就是债权。

 法律依据:物权法106条关于善意取得制度的规定(文末附法条原文)。

 本文需要特别提醒的是以下问题:

 三、男方即使是在离婚后对他人欠下债务,在上述房屋被他人申请查封、执行的情况下,离婚协议中关于不动产归属的约定不能对抗外部第三人的债权,即房产会被男方合法的债权人执行走。同样,股权也是如此(本文不进行重点阐述)。

 笔者该观点详见:《中华人民共和国最高人民法院公报》2017年第3期(总第245期),P47-48 付金华诉吕秋白、刘剑锋案外人执行异议之诉案。

 以下是公报部分原文内容:

 【裁判摘要】根据我国《物权法》规定,不动产物权变动原则上以登记完成为生效要件。夫妻双方签订的离婚协议中对不动产归属的约定并不直接发生物权变动的效果,一方仅可基于债权请求权向对方主张履行房屋产权变更登记的契约义务。在不动产产权人未依法变更的情况下,离婚协议中关于不动产归属的约定不具有对抗外部第三人债权的法律效力。

  近日,笔者从淄博市不动产登记中心就夫妻之间房产过户的税费问题进行了了解,得到的答复是:夫妻之间进行房屋过户免收税费,因此,笔者建议如果双方能就不动产归属达成一致,则可以先办理过户不失为对于税费问题的一个解决方法。

  相关法律链接:

  物权法第一百零六条:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:

 (一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;

  (二)以合理的价格转让;

  (三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。
   受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
   当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。

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