从一个案件来看商品房的交付条件
及交付义务的履行
山东天矩律师事务所 李伟
商品房买卖合同在履行中，一个很重要的环节就是交房，即出卖人履行向买受人交付商品房买卖合同约定的房屋的义务。但是，因为目前的法律、法规对商品房交付的条件及交付义务的适当履行规定的不明确，出买人和买受人之间因商品房交付造成纠纷，其中一方主要是买受人就此起诉到法院的案件日见增多，又因买卖双方合同约定的差异性，造成判决结果的不统一。笔者在多年的法律实践中发现，在商品房买卖合同纠纷案件中，商品房交付纠纷主要涉及两个问题，一是商品房交付的条件是什么，二是怎么认定出卖人履行了交付义务，我想结合一个案例，来谈谈我对这两个问题的理解。
2006年10月23日，张某与某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，约定某房地产开发公司应于2007年10月31日前将验收合格的房屋交付张某使用。如逾期交房张某仍要求继续履行合同时，某房地产开发公司应自约定交房的最后期限的第二天起至实际交房之日止每日按已付房价款的万分之三支付逾期交房违约金。该合同签订后，张某向某房地产开发公司支付了全部购房款，某房地产开发公司于2007年10月27日向张某实际交付了房屋，但其所交付的房屋只通过竣工验收合格，并没有取得当地建筑质量管理部门的登记备案。张某在房屋交接表中签字，领取了钥匙、签署了相关文件，并实际占有了该房屋。之后，张某于2009年6月12日起诉到法院，认为某房地产开发公司向他交付的房屋未向有关部门登记备案，不具备交房条件，交房行为不符合合同约定，虽然领取了钥匙，但应视为未交房，应按照合同约定，每日按已付房价款的万分之三支付逾期交房违约金。
一审法院认为，某房地产开发公司已按照合同约定将商品房交付原告使用，不存在逾期交房的情形，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求、不予支持，判决驳回原告诉讼请求。原告上诉，二审法院认为某房地产开发公司已经按照合同约定交房，张某也如约取得房屋使用权，故维持了一审判决。
首先，我们看看双方合同的约定。双方使用的合同文本，是国家工商管理局制定的示范文本，在此文本的第八条，规定了交付时间及交付时房屋应当具备的条件。双方约定的交付时间是2007年10月31日前，交付时房屋具备的条件是：该商品房经验收合格及买受人已付清该商品房的全部房款。从双方约定来看，某房地产开发公司于2007年10月27日向张某实际交付了房屋，并没有违反合同约定。关键是：1、交付的房屋是否符合合同约定及相关法律规定。2、张某实际占有房屋的行为是否是某房地产开发公司交付义务的履行。3、未取得登记备案，是否视为未交房。
先分析第一个问题：交付的房屋是否符合合同约定及相关法律规定。根据双方合同第八条的约定：具备该商品房经验收合格，买受人已付清该商品房的全部房款这两个条件时，就可以交房。某房地产开发公司于2007年10月27日向张某实际交付了房屋时，所交付的房屋已经通过了竣工验收合格，因此，交付时，房屋是符合合同约定的条件的，这一点应该是明确的。那么，商品房交付的条件，除了双方合同约定，相关法律、法规又是怎么规定的，本案中涉及商品房在交付时，是否符合法律规定。
涉及商品房交付时应具备的条件，我国法律法规及本地地方性法规中涉及此问题的规定有以下几部：
《建筑法》第61条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”
《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条：房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
《建设工程质量管理条例》第16条：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”
《城市房地产开发经营管理条例》第17条：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
《淄博市城市房地产开发经营管理办法》第34条：房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向建设行政主管部门提出竣工验收申请。建设行政主管部门应当自收到竣工验收申请30日内，组织有关部门进行验收。经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
从以上关于商品房交付使用条件的规定可以看出，竣工验收合格是交房的前提，我国法律法规禁止房地产开发公司将未经竣工验收合格的商品房交付使用，因此该类规范应属于禁止性法律规范。同时从该类规范设立的目的上看，其禁止的不是房屋交付使用行为本身，其禁止的是将未经竣工验收合格的商品房交付使用；而且从行为后果上看，房地产公司如果违反了该规定，则其应承担相应的行政责任。所以该类关于“商品房未经竣工验收合格不得交付使用”的禁止性规范应为管理性的禁止性规范。在本案中，某房地产公司交付的房屋已经竣工验收合格，没有违反管理性的禁止性规定，因此，其交付的房屋是符合合同约定及相关法律规定的。
第二个关键问题：张某实际占有房屋的行为是否是某房地产开发公司交付义务的履行。
商品房买卖合同中约定的房屋交付使用的时间一般都很明确，但对以何种方式交付，或者说，以什么行为标志着出卖人交付义务的履行，一般未作约定或约定的不是很明确，那么，我们可以从相关法律规定中来找答案。
首先在《中华人民共和国合同法》第一百三十三条规定：标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第一百三十五条规定：出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。根据以上规定，可以分析得出以下结论：商品房买卖合同的出卖人负有向买受人交付房屋并转移所有权的义务，买卖合同的标的物所有权自交付时起转移，法律另有规定或当事人另有约定的除外。据此规定，在法律、法规和当事人没有明确约定房屋的交付使用为交付房屋所有权证书的，出卖人对房屋的转移占有，即为合同约定的房屋交付使用。也就是说，出卖人只要在合同约定的期限向买受人交付房屋，即交钥匙，就已履行了合同约定的交付房屋的义务。对此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”，即明确了转移占有即我们通常所说的“交钥匙”为商品房的交付使用。因此，此案中，张某领取钥匙，实际占有房屋的行为就证明了某房地产开发公司交付义务的履行完毕。
第三个关键是：未取得登记备案，是否视为未交房。
房地产开发企业在商品房竣工后，都要进行竣工验收及登记备案，具体到实务操作，就是要填写两个表 一个是竣工验收报告表，一个是竣工验收备案表。这两份表的填制依据就是根据《建设工程质量管理条例》第16条：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。及第49条：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。
竣工验收报告表是由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位有关人员组成验收组，对工程进行竣工验收，如验收组认为工程已满足设计要求，符合国家规范及标准要求，同意投入使用，则在竣工验收报告表上填写工程质量认定及验收意见并签字加盖公章。有了竣工验收报告表，就证明商品房已经竣工验收合格。房地产开发企业要在取得竣工验收报告表之后，填制竣工验收备案表，将竣工验收备案文件交备案机关，由备案机关收讫，确认文件齐全后，在备案表上加盖备案章。因此，结合相关法律规定，房屋交付使用的条件是竣工验收合格，至于是否备案，法律并没有明确规定。
因此，此案中张某以商品房未取得登记备案为由，要求房地产开发公司承担逾期交房的违约责任是没有法律及事实依据的，因为合同约定逾期交房违约责任的承担，前提是逾期交房，而逾期交房显然是指房屋本身这一标的物的迟延交付，这一违约责任承担的法律初衷，是指因逾期交房，使买受人对房屋的使用权无法实现。但是，此案中，出卖人已经按照合同约定，交付给买受人房屋，买受人实现了占有，使用房屋的目的,而如果仅仅因为没有备案，就视为没交付房屋 ，让出卖人承担违约责任，一是在合同中找不到依据，二是在法律上也没有明确的规定，再者，视为，在法律上叫推定，而根据法学原理，以推定方式设定责任的，是要有明确法律规定的。
通过对以上案例的分析，对一开始提出的两个问题有了以下结论：一，商品房交付的条件是通过了竣工验收，填制了竣工验收报告表，验收组对商品房工程验收合格。二在具备房屋交付条件的前提下，出卖人对房屋的转移占有，即为合同约定的房屋交付使用。也就是说，出卖人只要在合同约定的期限向买受人交付房屋，即交钥匙，就已履行了合同约定的交付房屋的义务。
参考文献：
最高人民法院《建设工程施工合同司法解释的理解与适用》——人民出版社出版
《建筑工程与房地产法律适用》——人民出版社出版社
