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典型的一房两卖案件
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相关律师: 王爱民  
专业领域:业务二部

        一个朋友说他有个奉化的朋友遇到了一个很棘手的法律问题,希望我帮忙。很快,奉化的俞先生电话找我,说了说事情的大概。

        奉化某房地产开发有限公司在山东髙青开发商品房,俞先生等三人于2005年年底与其签订了商品房买卖合同,并且交付了房款,一直没有办理房屋产权登记手续,他想适当的时候把房子卖掉,直接办理买方的登记,房产公司也同意了。

         到后来,俞先生他们就通过房地产公司委托的销售公司卖房子,但房款一直没拿到,就不卖了。后来俞先生他们到山东来,发现他们的房子已经装修好了,别人在使用。等再回头找销售公司的人,根本不露面。于是俞先生他们找房地产开发公司换出了发票,开始着手办理产权登记手续。  

        2010年4月27日,俞先生等三人缴纳了契税办理了契证,然后带齐材料来到房屋产权登记部门办房产证。正在办理登记的时候,法院的人来了,对要登记的房屋进行了查封。了解后得知,后来住上房子的人是三个高青本地人,他们也交齐了购房款,一直没有办理房产的登记手续。他们听说俞先生他们正在办理房产登记手续,就直接起诉了房地产公司,并进行了财产保全。

        这是一起商品房买卖合同纠纷,比较典型的一房二卖。

        了解到案情以后,我们认为有必要跟髙青人起诉房地产公司案件的承办人沟通一下,看能否让俞先生他们以具有独立请求权的第三人的身份参加到诉讼中来,这样可以节约诉讼成本和诉讼资源。因案子开庭在即,律师立即前往高青县法院找到承办人。法官的说法是2008年、2009年前后,开发商先后将三套商品房再次卖给了三位高青人。他们在支付购房款的同时获得了房屋钥匙,但开发商没有开正式发票,更未办理产权登记手续。在他们得知俞先生等人正在办理产权登记手续时,进行了针对涉案房屋的诉讼保全,要求房管局停止办理过户手续。案子从立案庭转到民一庭以后,法官已经多次找到房地产公司委托的销售公司人员,要求其处理该一房两卖争议,其答应进行协调,并先后两次向人民法院出具书面情况说明。法院已经公告送达传票,要求奉化某房地产开发有限公司前往参加诉讼,公告的开庭日期为2010年11月3日9点。对于俞先生等人的权益维护事宜,承办人同意他们以第三人身份参加诉讼,可以随后提交申请书和基本证据,并要求带齐正式的委托手续。

        回去后,律师跟俞先生沟通,为其出具书面律师意见,要求他来决定1、要求继续履行合同,办理过户和交房手续,并要求房产商承担违约责任。2、要求解除合同,房产商承担违约责任、赔偿损失。

        俞先生等人提出要求继续履行合同、办理产权登记手续的诉讼请求和赔偿经济损失的诉讼请求。经过多次沟通,律师认为要求可以提,法院也允许你们以具有独立请求权的第三人身份进入此案中,但案子审结后能否达到你们的诉讼要求是个未知数。因为山东省高院对于一房两卖纠纷有个司法解释,都没有办理产权登记的,支持先入住一方要求继续履行合同的要求,而支持另一方双倍返还的要求。

        不久,俞先生根据律师的要求把委托手续、签字的申请书、基本证据等材料特快专递给了律师。至此,俞先生等人与律师事务事务所签订了正式的委托代理合同,正式聘请律师参与诉讼。律师整理好材料以后送到了法院,然后静等开庭。

        三天后,法庭通知律师,庭上合议后认为俞先生等人不宜作为第三人参加诉讼,应单独提出一个新的诉讼,届时再决定能否合并审理。

        律师只好再次联系远在奉化的俞先生。我们只能尽快起诉才能处理,并且律师了解到,该房地产公司尚有14套房子没有出卖,可以保全,诉讼中要求双倍返还房款或换房子。俞先生表示,只要能办证,就赶紧起诉。律师不能保证能办证,因为房产商一房两卖的情况下,如果两个买受人都选择要求继续履行合同,则两份合同都会被认定为有效合同(当然要排除恶意串通的情形),由承办法官和合议庭来根据具体案件事实和相关证据来确认支持其中一方的诉讼请求,不支持的一方则只能被动的接受解除合同的后果。而根据山东省高院的意见,高青人已经入住两年,极有可能拿到房子。俞先生的优势是合同在先,已经办理了契证。但如果不起诉,法院会根据高青人诉讼的证据和房产商的证据判决是否支持原告的诉讼请求。如果支持其诉讼请求,则他们可以拿着生效的判决书前往房管局办理登记手续,俞先生他们只能起诉要求双倍返还购房款,但由于开发商和销售商均已经撤离,执行比较困难;如果不支持高青人的诉讼请求,则俞先生你们可以另行起诉要求继续履行合同,胜诉后可以办理登记手续。俞先生不起诉只能被动的接受别人的判决结果。

        综合全部情况,律师认为尽快诉讼并保全是最佳策略。

        再次沟通后,俞先生等人决定单独提起诉讼。等签字的诉状等手续邮寄过来以后,再次前往髙青把立案手续办完,并收回了原先的申请书。

        保全的程序还算顺利,到房管局查到了他们做了初始登记即登记在房地产公司名下的三套房子。其实,根据房产公司的留守人员的说法,这些房子也卖了,只是还没办理过户。这意味着,在诉讼中可能会产生另外一个案子:被保全的房子的实际买主起诉房地产公司要求办理过户手续,但过户手续却被冻结。

        这样下去,连环案、案中案将不断。只有一环能解:房地产公司把俞先生他们安抚住,因为他们起着承上启下的作用。

        保全手续作出后,法院立案庭又查到了奉化某房地产开发公司的银行账号上有足够的钱。为了案子好处理,也为了防止再起纠纷,我们要求把查封的房产登记手续解封,改成查封、冻结银行存款。立案庭工作人员对此进行了变更。

        房地产公司腹背受敌,穷于应付,面临着必有一个诉讼结果是双倍返还购房款的结局,面对着存款已经被冻结的现状,只能主动找俞先生调解。

        俞先生随老乡到淄博购房,并非为了自住,本来就想赚点钱走人的。事情到了这一步,只要保住成本,另外有赚头,也不想让当房地产公司老板的老乡为难,就同意了其调解要求。

        俞先生等人与房地产公司在奉化进行了调解,共同算账,打款,过付。然后律师写了撤诉申请,俞先生等人打印签字后直接寄给了法院。

        法院同意了其撤诉申请。

 

心得:

         1、我作为律师,自始至终没有见到俞先生,只通过电话和电子邮件、QQ沟通。俞先生给予了我高度的信任,及时果断的采取了措施,没有错失良机。

        2、办理诉讼保全手续非常必要。

        3、调解是最好的结案方式,案结事了。

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